一、前言

我國自104年前後開始興辦以租代買之社會住宅。然而，隨著近年來大量資金湧入房市，實際在租屋網可以發現，包租代管及租金補貼似乎只是變相讓社宅政策回歸市場機制。

包租代管無法壓低租金尚可理解，但租金補貼卻已成為推高租金的濫觴。「補貼發下去，房租漲更兇。」這兩者無法成為合格的社宅政策。以下先從近期我國住宅租金現況分析。

二、租金行情大幅上揚

（一）房租漲幅碾壓中產階級調薪幅度

援引享家不動產之統計，近年來六都住宅租金指數全面上升，整體市場進入「高壓租金時代」。截至 114 年中，月租與季租指數均創歷史新高。（https://j-house.tw/rent-index/）

租金補貼與社宅政策雖可部分緩解壓力，但短期內市場供需失衡仍難以逆轉。若缺乏結構性政策介入，將對年輕世代與弱勢族群造成持續負擔，並影響居住正義與城市競爭力。

以台中市為例，並以112年第二季為基準，114年第三季的租金指數來到121.40，兩年漲幅高達21%。相較於我國公務員（標準中產階層）近五年只調薪11.1%，只能用「看不到車尾燈」來形容。補貼政策和包租代管所發揮之效益值得深思。

（二）房租占青年薪水比重甚高

主計總處公布113年受僱青年員工（15~29歲者）月經常性薪資之平均數及中位數各為3.4萬元及3.1萬元，112年總薪資各為51.5萬元及45萬元。
(https://www.mol.gov.tw/1607/1632/1633/79694/post）

然而對比我國最大租屋平台591租屋網同期統計（https://www.google.com/amp/s/news.591.com.tw/news/11622/amp），台中市獨立套房大約月租平均約8000元，分租雅房約6537元。國際上普遍認為住房成本不應超過總收入的30%（包含房屋稅、保險、水電、煤氣、管理費等）。當房屋持有成本超過家庭月收入的30%時，就屬於負擔沉重。（https://web.archive.org/web/20120208113159/http://www.wslc.org/legis/afford.htm）。換句話說，在加上水電的情況下，僅僅是租房成本就能占據普通青年收入的四分之一（這還甚至不是買房🙁），顯見青年租金壓力沉重。

三、政府直接興建的好處甚多

（一） 抑制租金價格：直接興建社宅可避免因市場機制過度哄抬，或政府補貼政策未解決痛點，而使得租房成本多數皆由租屋者承擔。
（二）租金合理：社宅一般戶租金約為市價8至9折，弱勢優先戶更低至 3至7 折，能協助租屋者節省開銷，藉以減輕經濟重擔或儲存購屋基金。
（三）租期保障：社宅提供長期租約，一約簽3年，最高可續約至12年，避免房東隨意漲租或不續租風險，使租屋者能規劃長期生活目標。
（四） 權益完整：由政府直接管理社宅，或委託可信賴之物業管理公司，且租約經辦理公證，社宅之修繕、管理、契約權益皆有保障。
（五）結合公共設施：社宅通常會納入托嬰、幼兒園、圖書館等公共設施，並涵蓋完整之無障礙設施，使租屋者及四周之生活機能有所提升。

四、包租代管及租金補貼只是酸痛藥布和阿斯匹林，治標不治本

中央研究院經濟所於113年底發布「臺灣消費者預期與政策反應調查」 中，僅有17.1%受訪租客在過去三年（111-113）內申請過租金補貼；而未申請之租客中，則有26.9%擔心因申請補貼而導致房租上漲。另有24.3%受訪房東表示，近三年有調漲房租；而未來一到兩年，更有約三成的房東計畫調漲房租。

中央研究院經濟所並於該次調查中發現，除了物價普遍上漲外，租金補貼及稅率調升也是推動房租上漲的因素。可見政府推行租金補貼及包租代管制度，僅達成吸收房東租屋成本之效果，並未能真正減輕租屋者負擔。且當政府過度依賴這兩項制度時，無疑是將居住正義交給市場機制決定，那麼租屋條件較不利的弱勢族群勢必會成為制度下的犧牲品，無助於實現居住正義。

尤更甚者，現行包租代管案件多為老舊公寓或隔間套房，不管是居住空間機能、無障礙設施或消防安全等問題，皆與政府直接興建之社宅存有顯著落差。綜上所述，包租代管及租金補貼政策非但不能取代政府直接建社宅，更有加速惡化租屋環境之嫌。

一、強化社宅土地來源之取得

目前社宅除了從零開始興建，政府也會選擇閒置國有宿舍與房舍，將空間活化變身為社宅。然而這些都需要冗長的變更土地程序。鑒於台中市刻正規劃台中捷運之紅線、橘線和紫線。建請都發局協助交通局，盤點捷運鄰近土地、強化捷運聯開宅之建構或落實大眾運輸TOD。並配合112年12月行政院院會通過「提升社宅用地供給精進措施」，辦理整體開發時，直轄市應留設5%土地供興建社會住宅使用。有效為本市發掘潛在社宅用地。

二、重新審視財源籌措之方法

臺中市政府力推輕稅簡政，為落實居住正義實施囤房稅。111年時，市長盧秀燕曾表示，實施囤房稅就是居住正義。市府當時預估一年會有4億元收入，將用來作為青年及弱勢族群的租金補貼。（https://www.taichung.gov.tw/8868/8872/9962/2031707）。但鑒於租金補貼已經引發房租市場通膨，補貼只是變相流入到房東的銀行帳戶。因此囤房稅之收入不應再單純用於補貼政策，而是考慮用於興建社會住宅或維運社會住宅。

三、大幅激勵興建社宅有功之人員

俗話說：「公務員吃的飽，政策才辦得好。」針對興辦社會住宅有功的同仁，建請台中市政府從優獎勵，並進一步研擬，編列獎勵金給予達成專案績效之人員。尤其，此等獎勵機制不僅應是放在個人，更應發放團體獎勵金（基層同仁從優領取）。推動社會住宅之人，是推動公平正義之人，協助公務員就是幫助台中市提升社會住宅量能。

四、如何改進包租代管和租金補貼

（一）包租代管：內政部已推動《租賃住宅市場發展及管理條例》修正，明定房東不得禁止租客申請租金補貼和遷入戶籍，若發生租屋糾紛，得向區公所聲請免費調解；而續約租金漲幅亦不得超過房租指數年增率。

爰此，建請台中市政府持續追蹤修法進度，研議後續法令宣導作為並要求包租代管業者於案件媒合前需詳盡說明義務，以促進租賃市場之公平及透明性。

（二）租金補貼：根據內政部統計，114年第一季中央租金補貼契約案件中，台中市以14.7萬件為全國最高，顯見台中市有大量需要協助之青年或家庭（例如社會新鮮人或新婚夫妻等），惟台中市政府僅祭出1萬6,240戶「育兒租金補貼」（家中每名0-12歲子女可獲得一次性的四千元補助），可說是杯水車薪。且已詳如前開說明，單純給予租金補貼並不能有效實現居住正義。

爰此，針對青年成家及居住相關議題，建請台中市政府不應單純拉高租金補貼金額，而是研議非房租性質之專案補貼，例如育兒津貼、婚育家庭生活津貼、單身青年就業安定津貼等，且不應限制申請戶數。唯有補貼經費與租屋市場脫鉤，方能有效避免繼續哄抬租金價格，亦能公平、全面地照顧到台中市民，有效減輕其生活負擔。